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界面新闻编辑 | 李慎
1月22日，在建发“送黄金”也没卖完的杭州云城，中国第三大地产商华润勇夺“地王”。在这之前，中海豪横拿下滨江区“地王”，招商、金地也高溢价抢地，地产商们不忍了，豪横重回杭州市场。
中国国内几乎没有像杭州一样的楼市奇观了，杭州新房限价取消后，民企和国家队们争相造“地王”，杭州土地价格体系一再重塑，甚至出现萧山城区地价比“炒房第一区”杭州世纪城地价还要高的现象。
一位接近华润的人士对界面新闻记者表示，国家政策暖风频吹，同时杭州新房限价政策放开，大家认为可以干一场了。
杭州拿地宝研究院院长钱贤强对界面新闻记者表示，央国企的决策不在地方，他们有着严格的利润指标要求，下场主要是因为新房限价取消，利润空间变大。
一位杭州民企人士对界面新闻记者表示，企业要存活，各片区都不想被合并。但有些城市就是起不来，总部也会看城市下菜。起码这几年杭州还可以，所以这些房企依然舍得在杭州下血本。
回看杭州楼市历史，杭州拿地王的房企并非全部安全下车，比如中海钱江湾项目、中冶锦绣公馆拿地后捂盘多年，直到2024年限价放开才解套。
现在，国家队重金回杭州拿地，无论是政策环境还是一线市场都已改变，会是机会还是险境？
限价取消、地王频出
2024年10月9日，杭州楼市取消新房限价，历时五年多的限价政策退出历史舞台，土地摇号政策终结，地产商们投资不再靠“天”吃饭，考验他们资金、投资能力的时代回来了。
也是从这时开始，杭州几乎每举行一场土拍就会出地王，或者高溢价率地块。
2024年，10月22日，钱江新城二期最后一宗限房价宅地迎来出让，经过77轮竞价，绿城以楼面价50717.45元/平米、溢价率28.6%竞获，成为杭州“地王”。11月15日，城东新城地块拍卖，滨江以总价13.79亿、楼面价40479元/平米和溢价率35.3%拿下，打破了保持8年之久的城东新城板块地价纪录。
11月29日，绿城以17.16亿总价、楼面价36568元/平米和溢价率22.92%拿下东新单元地块，成为板块新“地王”。12月19日，中天和海威联合体竞获萧山北干东单元地块，总价17.99亿元，楼面价37064元/平米和溢价76.5%。楼面价创下萧山城区内除钱江世纪城外住宅最高楼面价纪录，同时也是2018年以来溢价率最高纪录。
12月31日，滨江区西兴地块开拍，经过66轮激战，中海以44.9亿总价、楼面价44672元/平米和溢价率59.78%拿地，成为滨江区地王。
2025年，“一土拍就出地王”的态势还在延续。
1月14日，北干西地块拍卖，108轮后，滨江以27.98亿总计、楼面价38859元/平米和溢价率62%拿下地块，打破了一个月前的萧山新区地王纪录。
1月21日，杭州西站地块经过32轮争夺，华润以总价15.26亿、楼面价26101元/平米和25%溢价率拿地，摘得杭州云城板块新地王。
央企国家队选手华润和中海勇夺“地王”外，金地、招商也下场高溢价拿地。
2024年，11月15日，之江地块经过33轮竞价，华润以20.6亿元总价、楼面价26847元/平米和溢价率33.74%竞获。12月31日，杭州钱江新城二期一地块经过52轮报价后，招商以31.23亿总价、楼面价37629元/平米和溢价率24.27%拿地。
2025年1月21日，临平老城区地块经过32轮争夺，由金地溢价31%拿下，总价1.86亿、楼面价11395元/平米。
事实上，央国企拿地的决心让一向出风头的杭州本土企业都望而却步。
比如云城地块，绿城也参拍了，但据一位接近绿城的人士对界面新闻记者直言，抢不过华润。一位杭州头部民企人士则对界面新闻记者表示，公司觉得地价贵了，早就退出竞争了。
机会还是险境？
钱贤强对界面新闻记者表示，不存在地产商拍地上头一说，房地产商们的每一分钱都是精打细算的，不会像以前那么疯狂，无非是少赚钱。同时，溢价率高是起始价低的因素，绝对值可能也没那么高。
从土地供应看，杭州很多板块土地供应尤其核心板块供应面临着紧缺甚至断档局面。
比如，前几年的供应大户申花只剩民生药厂一宗地块，世纪城也只剩下几宗宅地，蒋村也只剩下一宗商改住地块，滨江区一度靠商改住支撑着供应。
钱贤强表示，敢拿地的板块通常也是板块内库存少的地方，浙江只有杭州，杭州只有主城区，大家都只在小区块了，导致供不应求。即便拿地王也比不确定性高的地方好，不然就很容易变成自己的库存。
一些央国企也存在库存告急的情况，同时，他们的确十分看好杭州楼市。
比如中海，限价放开后，中海地产捂盘近6年的一线江景房楼盘“钱江湾”以精装均价9万/平米入市，结果，登记家庭数高达471组，中签率仅16.14%，中海成功解套。
一位央企地产商人士对界面新闻记者表示，钱江湾以9万/平米的价格售罄，杭州的购买力出人意外，杭州。因为钱江湾的抢手，集团甚至一度怪城市公司定价低了。
也是看到政策变化后杭州仍然上行的市场，库存本就不足的中海不惜地王也要在核心板块拿地。上述中海人士表示，公司坚定看好杭州。
对于华润云城地块，上述央企地产商人士对界面新闻记者称，云城不好卖的项目主要是受铁路噪音影响，不靠铁路的项目还不错。拿地关乎一个城市公司未来的发展，有地才能在集团各个地区公司里有话语权。
上述接近华润的人士对界面新闻记者表示，公司投资方向都有系统性考虑，2024年，华润在云城核心打造了望云，对这个板块的市场助力比较明显。
根据浙报传媒地产院数据，对比2023年同期，2024年杭州涉宅土地供应体量及成交金额均大幅下降，体量回到16年前水平，金额不及历史高点半数。但平均楼面价和平均溢价率有所上升，尤其楼面价，涉宅地21044元/平米创下历史新高。
2024年，杭州涉宅地中楼面价TOP3分别出现在钱江新城二期、钱江世纪城、滨江区政府板块。
也就是说，地产商们敢于出价的地块还是核心板块。
限价放开前，这种地块只有流速。限价放开后，流速和利润率都有了。
钱贤强表示，地产商从“理论能赚到钱实际上赚不到钱”转换到“不赚钱的一定不会拿，只是赚多赚少的问题”上。同时，杭州这一波“地王”和高溢价率是补涨行情，从市场看，楼面价最终没有跳跃到大幅上调。
