本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：余奔雷，题图来自：视觉中国
没想到 2024 年底，市场还能再给我们一点小震撼。
这几天朋友圈被一张海报疯狂刷屏了，大致内容就是中海 2024 年在上海卖了 700 亿，一举成了沪上一哥。
尤其徐汇滨江的中海领邸，五期 118 套总价至少 3000 万以上的房子，不到 30 分钟清盘，比下楼买个菜都快。累计销售额 282 亿，也成了全国高层住宅单盘销冠。
放在如今市场下，这个成绩吹上一个月都不过分。
这也是 2024 年上海豪宅市场的一个切面，站在年底回望上海楼市，从这组数字我们刚好可以一观全局。
除了载入史册的宽松调控，我们都知道 2024 年上海豪宅一直挺火的，但真实的市场已经火到什么程度？
有哪些意想不到的地方正在发生变化？
于是我整理了一份 2024 年全年数据，都是此前从没见过的，所以接下来的几个数字应该会让各位感到惊讶。
一
一点不夸张。
2024 年全国每卖出 10 套千万豪宅，大概就有 5 套在上海。
以往我们讨论全国豪宅市场主要说的就是 4 个一线城市，但其实上海、北京加起来能瓜分掉六成左右。但今时今日情况不一样了。
我整理了下 2024 年前 11 个月的最新数据，发现有 2 个数字非常值得关注。
一个是一线城市的新房豪宅成交中，上海独占了 48%，几乎半壁江山。
数据来源：中指研究院
具体来看，2024 年 1～11 月上海千万以上一手豪宅卖了 1.2 万套，而全国四个一线城市加起来总共 2.5 万套。
我算了下，这一年上海卖出了北京的 2.3 倍，深圳的 3.5 倍。
当然你可能会说在上海一千万算什么豪宅？那 3000 万应该更有说服力了吧。
好，我们把总价段拉高到 3000 万，再来和全国 10 个重点城市对比看看。
先说结论也就是第二个数字，2024 年全国 3000 万以上豪宅成交，上海占了 69%，近七成。
听起来好像有点夸张，却是不折不扣的事实。
数据来源：CRIC
根据克而瑞数据，2024 年前 11 个月，上海总价 3000 万元以上的豪宅成交了 2394 套。而 2023 年全年是 941 套，2.5 倍级的增长，且只用了 11 个月就做到了。
放在全国来看就更疯狂了，一城之力，几乎卖出了全国 3000 万以上豪宅的 69%。其他 9 个城市，包括一线和强二线，加起来再乘以二都没能赶上这个数字。
等于说进入全国 3000 万豪宅圈层，基本就进入了上海的绝对统治区。
我还看到一个特别明显的画面，就是 3000 万直接成了 2024 年上海豪宅市场的一个价格分水岭。
数据口径：兔博士，2024 年数据截至 12 月 23 日
只看 1000 万～2000 万，2024 年成交量明显不如前两年。超过 2000 万之后近三年基本打平，成交也很稳定。但到了 3000 万级以上，成交量反而一下子超过往年好几倍。
按 2023 年 960 套的成交，算一下也是 2 倍的倍差。尤其来到 6000 万以上，往年成交在这张表格里几乎可以忽略不计，但 2024 年一下子卖了 500 多套。
这也让我忍不住好奇，到底谁在买这些更贵的房子？
之前的文章中我们统计过上海 3000 万以上的豪宅摇号情况，外地客群占了一半，其实和本地老钱不分上下。但到了 5000 万以上外地富人突然变多了，占比直接超过了 65%。
也就是说，全国至少有超过六成身价不止 5000 万的富豪，这一年都在集体买入上海这个城市。
所以回到开头的问题，真实的市场火成什么样了？
还有什么比这 2 个数字更有说服力的么？
二
但千万级别其实不算特殊，那在亿级豪宅这个赛道呢？
不夸张地说，上海更是所向披靡。
其实 2024 年上半年市场还没此刻疯狂的时候，上海就已经显示了毋庸置疑的实力。
克而瑞统计过全国总价过亿豪宅的成交情况，去年前 6 个月一共成交 18 套。其中上海就卖了 14 套，占 77%，接近八成。
数据来源：CRIC
其余三座城市一共 4 套，加起来卖出了上海的零头。
但这其实不是最让人震惊的。一直以来全国总价能过亿的超级豪宅城市本就不多，四个一线中也就上海和广州稍微多些，而上海的吨位一直是重量级，所以拿上海的亿级豪宅和全国去比较，反而没什么稀奇。
真正让人意想不到的是上海自身的亿级市场，开始大不一样了。
我们把 2024 年下半年一直到 12 月下旬的数据都放进去，然后震惊了 ......
说实话拿到这份数据第一时间我甚至怀疑，是不是统计错误导致数据失真了？
但仔细核对过后发现，2024 年上海豪宅市场已经出现了一道新的景观。也是最让我意外的，一个几何式爆发的过亿顶豪宇宙。
数据口径：兔博士，2024 年数据截至 12 月 23 日
各位可以看下 2022 年，上海过亿顶豪的成交量还在个位数，即使去年一二手加起来也只有 31 套。但 2024 年直接成交了 136 套超过一亿的新房，加上二手市场，一共 150 套。
这件事不仅在 2024 年，甚至近几年也是难得遇见的一道奇景。
让人忍不住好奇，为什么突然爆发了这么多亿级豪宅？
一个是众所周知的顶复大平层。比如我们盘过的香港置地启元，一期 80 套房子，50 套都在 5000 万 + 的总价段，而其中 4 套顶复都是价值过亿的。
除此之外，2024 年上海顶豪市场还杀出了一个超级物种：风貌别墅。
之前替大家统计过，这两年有将近 40 个风貌别墅项目准备供应。
我粗略整理了下，目前已入市的体量就已经不小了。
比如刚刚成为上海销冠、总额破 700 亿记录的中海，很大一部分成交就来自风貌别墅。两次悄悄开盘 140 套房源据说都已经卖完了，整个项目也接近尾声。
还有新湖中宝开发的天潼 198，起步价高达 1.8 亿，首开就推出了 15 套。
包括老城厢的露香园，面积段 410㎡起步，也推出了 12 套。
这些风貌别墅的出现也直接引发了 2024 年全国亿万富豪都扎堆上海疯狂扫货。
可见这一年的亿级顶豪有多抢手。
三
但最后我也很好奇，这些全国富豪们都买在了上海哪些板块。
也就是千万、亿万身价的富人们，从心底里最看好上海的哪些地段？
我们还是从 3000 万来看成交分布。2024 年上海豪宅成交地图依然被黄浦江分割成了 2 个市场。一个是我统计的一手成交，覆盖全市 53 个板块，成交最多的大部分都在浦西。第二个就是二手成交覆盖全市 80 个板块，成交最多的大部分都在浦东。
当然，如果我们只按照地段论，这几十个板块肯定会有新天地、陆家嘴、徐汇滨江这样的意料之中。
比如一手成交 TOP15 板块中，就有 6 个在黄浦区。
数据口径：兔博士，2024 年 12 月数据截至当月 23 日
最大头的成交来自黄浦滨江、新天地和豫园，全是市中心顶格地段，往年就算有钱都不一定能买到。
但 2024 年都放开了大量供应，尤其排名第一的黄浦滨江，就有 6 个 3000 万级豪宅入市。
而绿城外滩兰庭和融创外滩壹号院 2 个大盘，撑起了板块 90% 的成交量。包括二手成交分布的 TOP15，其实大部分也都是老牌豪宅地段，比如陆家嘴、联洋、张江、新天地、世博滨江等等。
但整体看下来，还有一些板块也是真的意料之外，尤其二手豪宅市场上，青浦徐泾直接异军突起。
数据口径：兔博士，12 月数据截至当月 23 日
纯靠卖 3000 万以上的别墅把自己干到了 TOP2，仅次于陆家嘴，而且并没有什么集中成交，都是两套、三套这样卖，硬是把量堆了上去。
数据口径：兔博士，12 月数据截至 23 日
最终甚至超过了联洋、新天地这些老牌顶豪热土。
包括最没想到的一手豪宅板块，来自普陀长风。这个之前存在感不高的内中环板块，2024 年挤进了一手板块前 15 名。不过和徐泾的多盘堆量不同，长风的崛起靠的是一个单盘：宸嘉 100 嘉佰道。一共成交 36 套，甚至超过了杨浦滨江南段的周家嘴路。
这也印证了 2024 年新房市场和二手的明显不同，就是一手单盘是可以带飞一个板块的，和我们团队一直强调的单盘主义不谋而合。
通过这些具体数据各位可以看到，不仅仅是核心板块的高热情绪，一些我们意想不到的板块也开始崭露头角了，也更加说明 2024 年上海豪宅市场的全面开花。
四
所以各位有没有想过，为什么上海豪宅市场这么牛？
首先一个共识，就是上海楼市的基本面良好。
之前我们说上海豪宅市场就是全国的豪宅市场，这话结合今天的数据来看其实很精准。
因为经济基础足够扎实，上海有来自全国最丰富的不同圈层、总价段的购房者。只要他们还在，楼市需求就一直存在。
刚好去年 12 月初国家统计局也公布了上海二手房价已经连续 2 个月止跌上涨，而二手价格其实是最能反映楼市基本面的。
第二个也是核心支撑力，来自上海楼市土地供给侧的绝对健康。
这么多年上海一直在严控容积率，在全国甚至其他一线城市，容积率 3.0 都默认还算不错的好项目了。而土地如此稀缺的上海，却坚持把纯住宅容积率控制在 2.5 以下，对开发商来说意味着不能建超高层住宅，收益空间缩小了很多。
但其实权衡过后你会发现这样的土地盖出来的房子，其实更能打出品质差异化，也保证了一个产品最后能不能长线发展。
所以上海不仅仅是亿万富豪最爱的城市，还是很多外地房企挤破头也想拿下的必争之地。
而看完了 2024 年的数据，我们依然会对 2025 年上海楼市的高端市场，保持更大的期待。
